????選對了商鋪真的可以實(shí)現一鋪養三代，但一旦投錯賠下去，也可以清空兩代人。同為商業(yè)物業(yè)，商鋪比起寫(xiě)字樓，風(fēng)險更大，也更能體現一個(gè)投資者對于片區經(jīng)濟、人群結構、規劃發(fā)展、人流導向、出行習慣等細節的全面把握。如果按照常規把商鋪大致分為街鋪、社區鋪和內鋪三種類(lèi)型，街鋪的選擇又是商鋪中最難以判斷的一種，也是業(yè)內人士公認“賭性”最大的一種投資。

????“街鋪的投資絕對是三言?xún)烧Z(yǔ)說(shuō)不清的，甚至有時(shí)候是只能自己靠感覺(jué)去判斷?！睒I(yè)內人士說(shuō)。所以，我們綜合了一些業(yè)內專(zhuān)家的建議，為大家介紹一些常用的判斷方法，以供參考。

????■買(mǎi)鋪推薦

????依托大勢買(mǎi)南市商業(yè)

????短短幾年時(shí)間，昆明南市區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂如火如荼，不少空地都早已名花有主。與此同時(shí)，一些商業(yè)地產(chǎn)項目也在蓄勢待發(fā)。比如，即將在南亞風(fēng)情園原址上建造的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，它將打造為南市區的商業(yè)中心、昆明市的商業(yè)副中心。據了解，目前南市區多個(gè)小區二手房均價(jià)都已經(jīng)突破6000元/平方米。目前南市區的開(kāi)發(fā)效應給予了業(yè)界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、東南拓展的大勢，作為新老城區交界的樞紐地帶，南市區的發(fā)展空間和區域商業(yè)價(jià)值未來(lái)將不可限量。

????■選鋪絕對注意

????1 最注意

????人氣旺未必就是商鋪旺

????有人才成鋪，買(mǎi)鋪的時(shí)候就要規劃好將來(lái)租給什么樣的商家，不同的行業(yè)對人群結構有不同的需求，也會(huì )帶來(lái)非常不同的租金收益。

????各地都有“養鋪”一說(shuō)，與其說(shuō)是養鋪，不如說(shuō)是對人氣的積累。所以選鋪要注意，旁邊人氣旺，不等于商鋪的人氣就旺，鬧市區也有可能出現人氣孤島，這些和周邊人流導向有很大關(guān)系。這可以通過(guò)各地的規劃部門(mén)查詢(xún)到片區未來(lái)規劃的人口，通過(guò)片區產(chǎn)業(yè)規劃，了解到未來(lái)片區人群的大致經(jīng)濟狀況和消費結構，關(guān)于人群人流的問(wèn)題一定要盡可能弄清楚些。不同時(shí)段的人氣會(huì )適合不同的行業(yè)和領(lǐng)域，在買(mǎi)鋪之前建議做一個(gè)長(cháng)遠的規劃，把自己當做未來(lái)的承租人，預測承租人可能從事的行業(yè)，以及這個(gè)行業(yè)目前的租金水平。

????2 最強調

????縱深比約1：2的商鋪較好用

????有一個(gè)問(wèn)題要強調，商鋪的門(mén)面不是越大越好，和諧的縱寬比會(huì )給人舒適的感受。通常來(lái)說(shuō)，門(mén)臉寬一些，深度淺一些，室內采光會(huì )更好，并且由于可以對外展示的部分更大，會(huì )吸引更多的路人進(jìn)門(mén)。對于同在一個(gè)地段的商鋪來(lái)說(shuō)，這樣的商鋪也更容易被租客所接受。善于經(jīng)商的人士對于鋪型的選擇會(huì )更加講究一些，一般會(huì )選擇縱深比在1：2左右的商鋪。

????但是如果這個(gè)商鋪周邊的人群結構只適合做餐飲，那么建議不要一味求淺，因為太淺的商鋪是不適合做餐飲的。也不能一味求大，一般4米寬、20米深、80平方米的商鋪可以適用于很多行業(yè)，但是鋪內面積超過(guò)100平方米對于很多行業(yè)來(lái)說(shuō)就已經(jīng)顯得不太合適，并且沒(méi)有必要了，未來(lái)租客的范圍就會(huì )窄很多。也有人采用大面積買(mǎi)入，切割后分租出去的方式來(lái)降低購入成本并且增加對外出租的收益。

????3 最提醒

????了解周邊的未來(lái)規劃很重要

????投資商鋪原本就是要看客買(mǎi)鋪，人群的變化勢必也將帶來(lái)經(jīng)營(yíng)的變化，最終還是會(huì )傳遞給商鋪持有人。

????盡量多地了解商鋪周邊的未來(lái)規劃，大到片區產(chǎn)業(yè)規劃、周邊建筑規劃、公交地鐵交通規劃等宏觀(guān)布局，小到綠化帶的建設、紅綠燈的設置、交通管制的規律、出口開(kāi)設的要求等，也許一個(gè)小的變化就會(huì )大大影響商鋪門(mén)前人流情況。比如門(mén)前若有綠化帶，雖然看上去美觀(guān)，但是卻會(huì )攔住過(guò)往的人流。比如目前雖然處在地鐵口，但是未來(lái)如果增設過(guò)街天橋，或者隧道口位置有細微變化，都可能影響到片區長(cháng)遠的人流導向。

????昆明目前很多地段的地鐵施工封閉了路口，未來(lái)這些路口打開(kāi)之后，周邊人流一定會(huì )有質(zhì)的變化，商鋪投資者目前可以多關(guān)注這些街鋪，說(shuō)不定還有機會(huì )從中淘到寶。

????4 精打細算

????旺鋪反而租售比更低

????與住宅情況不同，旺街鋪由于價(jià)格高企反而租售比更低?？剂恳粋€(gè)街鋪的投資價(jià)值，租金的穩定上漲比當下的投資回報率更為重要。有些商鋪也許起初租售比只能達到2%-3%，但是如果租客盈利狀況良好，租約穩定，長(cháng)線(xiàn)看來(lái)投資回報率還是會(huì )高過(guò)那些時(shí)斷時(shí)續的商鋪。對于短線(xiàn)投資者來(lái)說(shuō)，由于放盤(pán)量本身就很有限，客戶(hù)選擇空間很小，所以租售較旺的片區下一個(gè)賣(mài)出點(diǎn)通常會(huì )高于這一次的買(mǎi)入點(diǎn)。