????揭秘捂盤(pán)惜售六大手段

????如何做到捂盤(pán)惜售？目前，有業(yè)內人士揭秘捂盤(pán)惜售的六大手段。

????晚領(lǐng)證分批拿

????開(kāi)發(fā)商盡可能拖延拿預售許可證的時(shí)間，或是分次分批地拿證，這是開(kāi)發(fā)商想拉長(cháng)銷(xiāo)售周期最直接的方法。

????一般來(lái)說(shuō)這種手段只能用在短期捂盤(pán)上。

????大幅提高 開(kāi)盤(pán)售價(jià)

????開(kāi)發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià)，大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)，導致市場(chǎng)內無(wú)人應價(jià)，變相拉長(cháng)銷(xiāo)售周期，這是最典型的捂盤(pán)行為。 這種手段常用在長(cháng)期捂盤(pán)上。

????后續房源 轉售為租

????開(kāi)發(fā)商將一些項目的后續房源轉售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至帶租約出售，瞄準長(cháng)線(xiàn)投資。

????謊稱(chēng)進(jìn)入尾盤(pán)期

????有些樓盤(pán)，對外宣傳已經(jīng)全部賣(mài)出，但如果上網(wǎng)查詢(xún)，則會(huì )發(fā)現還有房子根本沒(méi)有售出。這種手段不算高明，但被開(kāi)發(fā)商廣泛利用。

????“慢建”拖延工期

????在政府打擊捂盤(pán)日趨嚴格的情況下，很多項目會(huì )采用遠低于正常施工速度的方式捂盤(pán)。

????多積客源少推房源

????開(kāi)發(fā)商通過(guò)積累大量客戶(hù)，但在開(kāi)盤(pán)當日卻只推出少量房源，從而制造熱銷(xiāo)假象，人為造成房源緊缺，引發(fā)購房者的恐慌性需求。
“捂盤(pán)惜售”，住宅小區配套設施所有權的歸屬問(wèn)題，將未進(jìn)行竣工驗收的開(kāi)發(fā)項目交付買(mǎi)受人使用……如何解決？

????29日，長(cháng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長(cháng)劉海山，受長(cháng)春市政府委托，就制定《長(cháng)春市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例(草案)》)作出說(shuō)明。

????同時(shí)，提請長(cháng)春市十三屆人大常委會(huì )第二十次會(huì )議審議。

????條例解讀捂盤(pán)惜售 擬最高罰款10萬(wàn)元

????問(wèn)題：房?jì)r(jià)上漲的總體趨勢下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售。

????解讀：《條例(草案)》第三十九條規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自取得商品房預售許可證之日十日內將批準預售的房屋全部同時(shí)公開(kāi)銷(xiāo)售，不得分期分批或者變相分期分批銷(xiāo)售。如違反，由房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正。逾期不改正的，給予警告，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

????未經(jīng)竣工驗收 不得交付使用

????問(wèn)題：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將未進(jìn)行竣工驗收、驗收不合格的開(kāi)發(fā)項目交付買(mǎi)受人使用，從而造成矛盾和糾紛。

????解讀：《條例(草案)》第二十八條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后，應當按照有關(guān)規定進(jìn)行驗收并辦理有關(guān)手續。未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。

????《條例(草案)》第二十九條還規定《新建房屋準許使用證》制度。明確新建住宅小區單項工程項目竣工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當到長(cháng)春房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理《新建房屋準許使用證》，方可為買(mǎi)受人辦理入住手續。

????明晰配套設施所有權歸屬

????問(wèn)題：近年來(lái)，住宅小區配套設施所有權的歸屬問(wèn)題，是眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。

????解讀：《條例(草案)》第十九條、二十一條、三十七條、四十條作出了相應規定。在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)》中提出基礎設施和公共服務(wù)設施建成后產(chǎn)權歸屬的要求；開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目后應當到房地產(chǎn)主管部門(mén)對基礎設施和公共服務(wù)設施建成后產(chǎn)權歸屬的要求予以確認；開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前書(shū)面明示業(yè)主的建筑物區分所有權，明確建筑區劃內業(yè)主共有部門(mén)，并將明示內容寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
要想擋住捂盤(pán)惜售 10萬(wàn)罰款能量夠不？

????有人認為切準“命門(mén)”，有人認為是“隔靴搔癢”

????10萬(wàn)元罰款，能不能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售行為上一道“緊箍咒”？

????切準房?jì)r(jià)不合理上漲“命門(mén)”

????今年3月23日，在我省的房地產(chǎn)工作會(huì )議上，就提出堅決打擊捂盤(pán)惜售。

????此前，3月18日，省住建廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》。

????通知中提出，商品房項目預售許可規模不得分層、分單元辦理。

????已取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在取得預售許可之日起，10日內一次性公開(kāi)對外銷(xiāo)售全部房源，不得分批、分次銷(xiāo)售。

????對捂盤(pán)惜售、囤積房源、炒賣(mài)房號、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規行為依法查處。

????相對于這則通知，長(cháng)春市更是進(jìn)一步，將捂盤(pán)惜售寫(xiě)進(jìn)法規，并給出最高10萬(wàn)元罰款。

????“政府這一系列打擊捂盤(pán)惜售的措施，可以說(shuō)，直接切準房?jì)r(jià)不合理上漲‘命門(mén)’，有利于進(jìn)一步規范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?！睂Υ?，有業(yè)內人士表示。

????地產(chǎn)商靜待政策出臺

????那長(cháng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對此反應如何？

????“不太好評價(jià)?！薄暗葪l例實(shí)際出臺后再說(shuō)吧?！弊蛱?，記者試圖采訪(fǎng)長(cháng)春多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，均被“婉拒”。

????“啥叫捂盤(pán)惜售……不好說(shuō)，還是等政策出臺，看實(shí)際效果吧?！币晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商語(yǔ)氣緩和。

????“開(kāi)發(fā)商是企業(yè)，肯定要利潤最大化，要查捂盤(pán)也有實(shí)際操作上的難度?！睆氖路康禺a(chǎn)行業(yè)多年的王先生分析說(shuō)，此政操作層面難度高，易成“上有政策，下有對策”。

????“只是‘隔靴搔癢’”

????“‘捂盤(pán)惜售’其實(shí)就是讓購房人形成房源緊張、供不應求的恐慌心理，開(kāi)發(fā)商獲取利潤最大化?！遍L(cháng)春市著(zhù)名地產(chǎn)策劃人顧永超接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

????他認為，最高10萬(wàn)元的罰款低了，“現在，長(cháng)春一套房子動(dòng)輒四五十萬(wàn)，罰10萬(wàn)元，對開(kāi)放商來(lái)說(shuō)，只是‘隔靴搔癢’?！?/p>

????公布信息防止房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌

????顧永超建議，政府應加強信息公開(kāi)程度。

????他表示，對于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期，對于未來(lái)幾個(gè)月的土地供應量，政府有關(guān)部門(mén)就應該對此發(fā)布一些權威信息。信息透明了，相對來(lái)說(shuō)，老百姓心里就能有點(diǎn)數，進(jìn)而就不會(huì )產(chǎn)生恐慌，“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的一些情況，都是由于恐慌造成的?！?/p>

????比如，長(cháng)春某個(gè)區域在未來(lái)三個(gè)月之內有多少房源可以提供。當時(shí)，土地價(jià)格是多少；現在，銷(xiāo)售價(jià)格是多少。

????此外，對一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，對他們今年入市的房源提前了解供應情況，然后讓老百姓了解這些供應情況，盡可能地做到信息對稱(chēng)。

????重點(diǎn)應放在擴大有效供應上

????顧永超認為，政府在供應土地時(shí)，應該對整個(gè)市場(chǎng)供用量做積極的引導和支持，“高房?jì)r(jià)的主要原因，還是由供不應求的局面造成的?！币虼?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，重點(diǎn)必須放在擴大有效供應上。

????用稅收辦法控制捂盤(pán)惜售

????深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平認為，要解決捂盤(pán)惜售問(wèn)題，最好的辦法就是用財政政策，用稅收杠桿來(lái)調節。

????比如說(shuō)，開(kāi)盤(pán)以后，可以規定開(kāi)發(fā)商在一定時(shí)間內賣(mài)完，如果賣(mài)不完，就必須征收物業(yè)稅，且物業(yè)稅調整幅度應在0.6%到6%之間。

????“如果捂盤(pán)現象較嚴重，直接把物業(yè)稅提到6%?！眹榔奖硎?，這種情況下，基本上就沒(méi)人敢捂盤(pán)。即使要捂盤(pán)，成本也是很高的。（編輯：王蒙）