????背景新聞
????? 4月14日，國務(wù)院就部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，提出了四項措施。其中最嚴厲的措施當是：對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款不得低于５０％；貸款利率不得低于基準利率的１．１倍；三套以上房可停貸。
?????４月１７日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內稱(chēng)為房地產(chǎn)“新國十條”。
?????受新政影響，一些城市新房和二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始下跌，“退房潮”初現，許多在售樓盤(pán)出現了買(mǎi)房人“交不起首付”而不再簽約的現象。這種毀約現象在二手房市場(chǎng)更加明顯。北京中原統計數據顯示，在１４～１８日期間，“毀約率”逐漸上升并首次出現了購房人退房現象。
?????據報道，在北京鴻坤理想城的業(yè)主論壇里，有人發(fā)帖號召大家不交首付一起退房，并稱(chēng)“房?jì)r(jià)跌到萬(wàn)元以下不是不可能”。記者在業(yè)主論壇里發(fā)現，不少之前熱銷(xiāo)的在售項目業(yè)主論壇里，都有人在商量是否該考慮退房。
?????記者走訪(fǎng)北京市朝陽(yáng)、海淀、豐臺等此前二手房交易活躍的區域發(fā)現，樓市新政也讓遍及北京各個(gè)角落的二手房門(mén)店一夜之間換了個(gè)“角色”：原來(lái)忙著(zhù)賣(mài)房的經(jīng)紀人成了“毀約糾紛協(xié)調員”，原來(lái)最忙的幫著(zhù)客戶(hù)做按揭和產(chǎn)權辦理手續的“權證”部門(mén)如今“門(mén)可羅雀”，而原來(lái)比較清閑的投訴部和法律服務(wù)部成了最忙的部門(mén)。調查顯示，新盤(pán)售樓處也大抵如此，售樓員也幾乎成了“糾紛協(xié)調員”。
?????“不按期來(lái)簽約的有兩種情況，一種是因為二套房貸新政，付不起首付或者承擔不起１．１倍利率而毀約的。但另外一種情況可能更多，那就是對房?jì)r(jià)的預期變了，買(mǎi)房人可能認為房?jì)r(jià)會(huì )降而毀約?！泵鎸τ校保滴毁彿咳藨搧?lái)簽約卻沒(méi)有簽約的現象，一位銷(xiāo)售負責人分析。
?????購房人趙先生的想法則是：“我就是覺(jué)得房?jì)r(jià)可能這次真的降了，所以肯定不去簽約了，政策出臺屬于不可抗力，開(kāi)發(fā)商也會(huì )退我定金?！辟I(mǎi)房人趙先生的想法代表了很多購房人眼下的心態(tài)。
?????二手房市場(chǎng)，毀約情況似乎更甚。中原地產(chǎn)張大偉介紹，“這幾天情況變了，不僅許多原來(lái)看了房、有了成交意向的不買(mǎi)了，付了定金的人毀約也在增多，甚至買(mǎi)了房辦了手續的，都有退房的了?！?br/>?????北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，在１４日～１８日回訪(fǎng)的５０００個(gè)從３月１５日登記的購房客戶(hù)中，明確表態(tài)短期內不再看房的比例達到了６７％。近日購房糾紛中，因為購房人違約出現退房的比例達到了總糾紛比例的７成，而在之前占比不足２成。
?????另?yè)课葜薪椴块T(mén)統計，已經(jīng)交了定金、簽訂了意向協(xié)議的單子，９成“毀約”；而已經(jīng)通過(guò)中介簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的單子“毀約”率占５成?！耙庀蚝贤睔Ъs的，買(mǎi)房人都放棄了２萬(wàn)到５萬(wàn)元的定金，而已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，因為按合同約定，違約金一般達到房?jì)r(jià)款的３０％～３５％，買(mǎi)房人不愿意承擔。
?????說(shuō)法１　房產(chǎn)新政策是否屬于不可抗力
?????盧國偉（鄭州大學(xué)法律碩士）：有些購房人認為樓市新政屬于不可抗力，因而可以毀約。根據法律規定，這種認識是錯誤的。
?????對于“不可抗力”，法律有明文規定?！睹穹ㄍ▌t》第１５３條明確規定，不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀(guān)情況，且該客觀(guān)情況的出現應同時(shí)具備不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如地震、水災等。而且，不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間。也就是說(shuō)，在簽訂合同的時(shí)候“不能預見(jiàn)”。
?????國家政策的出臺是否能構成不可抗力，應視情況而定。符合不可抗力條件的即構成，不符合條件的不構成，并不是所有的政策都構成不可抗力。
?????從２００７年“９·２７”房貸政策到２００８年底的救市政策，再到今年的“新國十條”，房地產(chǎn)信貸政策多變已是眾所周知的事實(shí)。而且在“新國十條”出臺之前，兩會(huì )代表、國內主流媒體都曾痛批高房?jì)r(jià)，并預測中央政府會(huì )出手打壓樓市，房地產(chǎn)調控政策并非不具有可預見(jiàn)性，且并非不能克服，因為該政策只是引起付款方式的變化，不會(huì )導致買(mǎi)賣(mài)無(wú)法完成。
?????因此，近期的樓市新政不屬于不可抗力，效力不能高于合同約定。購房人能否毀約退房，關(guān)鍵要看合同是如何約定的。
?????如果在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有這樣的約定：“若因為銀行的原因而非貸款人的原因，導致貸款無(wú)法辦理，則雙方可以終止或者解除合同?！贝藭r(shí)，購房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算違約。因為銀行調整貸款比例是銀行的單方行為，并非貸款人的原因，所以原來(lái)購買(mǎi)人計劃貸款的款項批不下來(lái)，購買(mǎi)人就可以依據合同約定解除合同，不承擔違約責任。
?????如果在合同中有這樣的約定：“購買(mǎi)人若不能辦下貸款，則更換銀行辦理，如果仍然不能辦下貸款，則購買(mǎi)人需要及時(shí)補足購房款項，否則視為違約?！币簿褪钦f(shuō)，講明貸款批不下來(lái)可更換銀行，如果還批不下來(lái)就得自己補錢(qián)，這筆多出來(lái)的錢(qián)只能由購房人自己承擔。合同中有這樣的約定，購房人想毀約就要承擔法律責任了。
?????說(shuō)法２　毀約后購房定金能否退還？
?????宋長(cháng)青（西峽縣人民法院院長(cháng)）：在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采取商品房預售的方式籌集開(kāi)發(fā)資金。商品房預售時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認購、訂購、預訂協(xié)議，由買(mǎi)受人交納一定數量的定金，作為對雙方簽訂正式合同的擔保。
?????上述定金由買(mǎi)賣(mài)雙方在認購協(xié)議中約定，具有我國《合同法》規定的“定金”的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權收回定金；收受定金的一方不履行合同的，應雙倍返還定金。只是《合同法》規定的“定金”是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當事人保證與對方簽訂正式合同。
?????由于《合同法》未規定訂約定金，故在司法實(shí)踐中爭議很大。于２００３年６月１日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條對訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規定：“出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人?！?br/>?????根據上述規定，毀約后定金能否退還，則要根據不同情況進(jìn)行處理。對于一手房買(mǎi)賣(mài)，購房人同開(kāi)發(fā)商簽訂了認購書(shū)并交付了定金，若購房人在新政出臺后，預期房?jì)r(jià)下跌不按照約定時(shí)間去簽訂正式合同，則要承擔違約責任，定金不能要回。如果按照約定時(shí)間同開(kāi)發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵?wèn)題，雙方就認購書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細節和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開(kāi)發(fā)商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。
?????因根據樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規定，買(mǎi)方無(wú)法貸款購房，則可視為情勢變更，在沒(méi)有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應當依據公平原則免除買(mǎi)方的責任，定金應予退還。
?????而對于二手房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方簽約并交了定金后，若預期房?jì)r(jià)下跌而毀約，定金也要被沒(méi)收。此外，買(mǎi)方還應承擔違約責任，賠償賣(mài)方的預期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺后房?jì)r(jià)迅速下跌，買(mǎi)方毀約，導致賣(mài)方因房?jì)r(jià)貶值損失５０萬(wàn)，則賣(mài)方除沒(méi)收定金外，認為仍不足以彌補損失，可以向買(mǎi)方追討房屋貶值損失。
?????因此，購房人毀約要慎重，如果處理不當，可能會(huì )給自己帶來(lái)更大的損失。
?????說(shuō)法３　如何避免房產(chǎn)交易糾紛發(fā)生？
?????丁建民（淅川縣人民法院院長(cháng)）：樓市新政出臺后出現的毀約潮，雖然反映出此前房?jì)r(jià)過(guò)高，但也暴露出一些市民欠缺“誠信交易”的意識。
?????房?jì)r(jià)有漲有跌，只要發(fā)生交易，就有商業(yè)風(fēng)險，長(cháng)期來(lái)看，這種風(fēng)險對雙方是公平的。買(mǎi)賣(mài)雙方在交易前理應能夠預見(jiàn)風(fēng)險，拿房?jì)r(jià)上漲或下跌作為違約的借口，既行不通也不應該。
?????因此，我認為，面對房?jì)r(jià)不穩定的現狀，購房人要有理性的心態(tài)和一定承受能力，對簽訂的合同要誠信地去履行，不能跟風(fēng)毀約，除了要承擔違約責任外，對整個(gè)社會(huì )誠信體系的構建也不利。
?????