“圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議，主要是因為購房時(shí)存在很多‘消費暗區’。一些房企利用公攤面積制度大做文章，獲取不合理利益?！?/p>

“短期內，可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問(wèn)題。長(cháng)期來(lái)說(shuō)，‘明碼標價(jià)’才是解決問(wèn)題的根本方式?！?/p>

近日，《法治日報》報道了一則新聞：青島某業(yè)主購買(mǎi)了一套110.25平方米的住宅，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米。一石激起千層浪，公攤面積迅速成為社會(huì )熱議話(huà)題。

公攤面積制度起源于中國香港。上世紀50年代以前，香港房屋都是整棟出售。但買(mǎi)得起整棟樓房的人畢竟是少數，這樣會(huì )限制房產(chǎn)銷(xiāo)售，所以香港房地產(chǎn)商嘗試分層拆開(kāi)賣(mài)房，提出“公共契約”的售樓模式，將電梯間、大堂等面積按照一定比例分攤給購買(mǎi)單層住房的業(yè)主，這就是公攤面積的由來(lái)。改革開(kāi)放后，內地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。

國外有沒(méi)有公攤面積？有也沒(méi)有。因為國外很多房產(chǎn)是按照套內面積計價(jià)或者整套成交，所以沒(méi)有公攤面積的概念。但實(shí)際上，國外一些房產(chǎn)公共設施的價(jià)格會(huì )折算到套內面積當中。而在某些情形下，公攤面積在國外也是存在的，比如征收房產(chǎn)稅的時(shí)候，公攤面積產(chǎn)生的房產(chǎn)稅費用仍然會(huì )按照房屋面積分攤到業(yè)主頭上。

個(gè)人認為，圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議，主要是因為購房時(shí)存在很多“消費暗區”。一些房企利用公攤面積制度大做文章，獲取不合理利益，這主要體現在以下幾個(gè)方面。

其一，房企利用信息不對稱(chēng)對房屋面積進(jìn)行“注水”。一般來(lái)說(shuō)，套內面積用戶(hù)可以自行測量，而公攤面積幾乎沒(méi)有業(yè)主能夠計算清楚。于是，部分開(kāi)發(fā)商會(huì )利用這一信息不對稱(chēng)，通過(guò)虛增公攤面積的方式給房屋“注水”，侵害業(yè)主利益。

其二，物業(yè)利用公共區域牟利，侵占業(yè)主利益。比如，一些物業(yè)會(huì )在公共區域樹(shù)立廣告牌，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。既然公攤面積由業(yè)主買(mǎi)斷，那么利用公共區域獲得的收益本該屬于全體業(yè)主，然而現實(shí)中業(yè)主很難享受到這些收益。

其三，業(yè)主維權難度大。一方面，業(yè)主很難測量公攤面積；另一方面，業(yè)主在對公共區域占用等問(wèn)題進(jìn)行維權時(shí)很難形成一致，有些小區甚至沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )來(lái)履職管事。

公攤面積有如此多的“消費暗區”，那么能不能取消呢？筆者認為，“一刀切”的做法是不可取的?，F實(shí)中，一旦取消公攤面積，很多公共產(chǎn)品的計價(jià)標準就會(huì )大幅度調整，比如物業(yè)費和取暖費的計算方式就要重構，客觀(guān)上會(huì )導致價(jià)格上漲。

而更加嚴重的問(wèn)題在于，取消公攤面積可能導致開(kāi)發(fā)商減少公共設施的投放，著(zhù)力于增加套內面積。屆時(shí)，新的問(wèn)題可能出現：購房者買(mǎi)了套內面積很大的房子，卻沒(méi)有電梯，樓梯很窄，房屋配套設施“堪憂(yōu)”。

那么，如何解決當前公攤面積導致的各類(lèi)問(wèn)題？

需要兩步走：第一步是信息透明，讓房企沒(méi)有“注水”的空間。公攤面積應該更加透明，通過(guò)房屋結構圖來(lái)精準計算和核定。對此，政府可以設立官方評估機構進(jìn)行客觀(guān)核定，而不是開(kāi)發(fā)商“說(shuō)多少是多少”。同時(shí)，利用公共區域獲得的收益應該由業(yè)主共同擁有，而不能落入物業(yè)的私人“錢(qián)袋子”中。

第二步是打通維權渠道，讓業(yè)主維權不再是難事。面對開(kāi)發(fā)商“注水”、多標公攤面積，實(shí)際交付面積與合同面積不符等問(wèn)題，業(yè)主應該有暢通的維權渠道。比如，可以采用一人代表集體訴訟的方式：一位業(yè)主勝訴，所有業(yè)主可以通過(guò)其勝訴獲得同等補償。

短期內，以上兩步可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問(wèn)題。長(cháng)期來(lái)說(shuō)，“明碼標價(jià)”才是解決問(wèn)題的根本方式。比如，在房屋產(chǎn)權證和合同上注明套內面積和公攤面積，才能讓購房者的維權更有力。

（原載《中國青年報》）