2016樓市：去庫存效果明顯 將與城鎮化相結合

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????去庫存是2015年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“三去一降一補”的五大重點(diǎn)任務(wù)之一，貫穿整個(gè)2016年，2017年依然延續這一基調。在降首付、稅收優(yōu)惠等系列政策影響下，2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現明顯下滑。

????國家統計局2016年12月13日發(fā)布的數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，環(huán)比已經(jīng)連續9個(gè)月下降，庫存累計減少2758萬(wàn)平方米。

????一連串利好政策加速去庫存

????2016年2月，央行、銀監會(huì )放出了“首套首付三成降至兩成”的利好消息，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%

????同月，非一線(xiàn)城市房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅下調，減輕購房成本，一連串利好政策有力刺激了市場(chǎng)需求。不過(guò)，隨著(zhù)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)低價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現。一方面，一線(xiàn)城市調控政策不斷收緊，另一方面，三四線(xiàn)城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。

????在庫存集中的三四線(xiàn)城市，各地因地制宜出臺去庫存措施，去庫存更具有針對性。如山東、湖南等地注重鼓勵農民工進(jìn)城購房；浙江明確短期及中長(cháng)期目標，政策涵蓋供需兩端及健全長(cháng)效機制等；長(cháng)沙通過(guò)調整公積金政策刺激改善需求釋放；沈陽(yáng)等地住宅及商辦庫存壓力均較大，同步推進(jìn)住宅及商辦庫存去化。

????隨著(zhù)各地去庫存的推進(jìn)以及政策環(huán)境的整體寬松，2016年1-11月份，全國商品房銷(xiāo)售面積135829萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)24.3%，成交量已經(jīng)超過(guò)2013年全年的歷史高點(diǎn)。

????據易居研究院報告，全國商品房庫存規模從1995以來(lái)的22年期間，除了2004年、2007年、2016年有所下滑外，其他年份皆為正增長(cháng)。2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現明顯下滑。

????35城商品住宅存銷(xiāo)比持續收窄

????2016年樓市總體成交量較2015年增長(cháng)19.72%。一線(xiàn)城市樓市總體成交量相比2015年下降4%，二線(xiàn)城市樓市總體成交量同比增長(cháng)25%，三線(xiàn)城市樓市總體成交量同比亦上升29%。

????全國庫存去化周期用“待售面積/現房銷(xiāo)售面積”計算來(lái)看，2016年該曲線(xiàn)明顯下滑，2016年前11月去化周期為1.7年，明顯低于2015年的2.3年，基本上也回落到和2013年相當的水平。

????另外，從易居選取的35個(gè)典型城市的商品住宅市場(chǎng)數據來(lái)看，2016年庫存總體處于下滑與探底的狀態(tài)。2016年11月末，35個(gè)城市庫存規模在23580萬(wàn)平方米，這已是連續16個(gè)月庫存面積出現同比下滑的態(tài)勢。衡量庫存去化周期的指標存銷(xiāo)比出現了持續收窄的態(tài)勢，11月為9.0個(gè)月，已明顯低于2013年谷值，進(jìn)一步回到2010年低位。

????從35城中的一二三線(xiàn)城市分地區來(lái)看，2016年11月份，一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為7.3、8.7和13.0個(gè)月。

????易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比總體較小，和此類(lèi)城市庫存規模明顯不足的態(tài)勢是有關(guān)的。二線(xiàn)城市存銷(xiāo)比回落的速度較快，和二線(xiàn)城市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續向好的態(tài)勢有關(guān)，其中，具有代表性的“四小龍”城市即南京、蘇州、合肥和廈門(mén)更是出現了存銷(xiāo)比低于6個(gè)月的緊張狀態(tài)。三線(xiàn)城市購房政策相對寬松，所以去庫存方面也有向好的表現。

????未來(lái)去庫存應結合人口城鎮化

????近一年多的房地產(chǎn)去庫存政策取得了積極效果，隨著(zhù)市場(chǎng)交易的回升，三四線(xiàn)城市的庫存壓力得到一定緩解。但同時(shí)，中國指數研究院分析人士指出，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性及復雜性使其走勢明顯超出了預期范圍，房?jì)r(jià)地價(jià)非理性上漲會(huì )進(jìn)一步加劇市場(chǎng)及金融風(fēng)險。

????由此，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，并進(jìn)一步明確住房的居住定位，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。

????未來(lái)，三四線(xiàn)城市仍有不少庫存需要化解，或將影響到房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展。業(yè)內人士認為，解決庫存問(wèn)題，除了短期的金融、財稅政策引導，關(guān)鍵還是在于解決大中小城市長(cháng)期經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、資源、人口發(fā)展不均衡的問(wèn)題，在于解決我國城鎮化發(fā)展不均衡的問(wèn)題。

????中央政策研究室副主任潘盛洲表示，對于房地產(chǎn)庫存較多的三四線(xiàn)城市，應重點(diǎn)把去庫存和促進(jìn)人口城鎮化結合起來(lái)。通過(guò)加快農民工市民化，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，擴大有效需求，打通供需渠道，消化房地產(chǎn)庫存。（記者 李方）

????注：35個(gè)典型城市：北京、上海、廣州、深圳。二線(xiàn)城市：長(cháng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、太原、濟南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長(cháng)沙、福州、廈門(mén)、重慶、貴陽(yáng)、南寧、西安、蘭州、西寧。三線(xiàn)城市：淮南、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門(mén)、茂名、北海。