三四線(xiàn)城市樓市仍面臨去庫存難題

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?? ?熱點(diǎn)城市樓市整體降溫

????三四線(xiàn)城市樓市仍面臨去庫存難題

　　樓市調控在意料之中完成了“跨年”，上海、重慶近日紛紛出臺新的管理辦法為蠢蠢欲動(dòng)的樓市“療毒去火”，被視為新一輪政策收緊的前兆。業(yè)內人士表示，今年的房地產(chǎn)調控或將更加強調“地方主體責任”，“去庫存”仍然將是絕大多數三四線(xiàn)城市樓市政策的主要方向。房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或將逐步顯現。

　　杭州一家房產(chǎn)中介的分店經(jīng)理左立娜對剛剛過(guò)去的2016年印象深刻，最忙的時(shí)候連飯都顧不上吃，帶著(zhù)客戶(hù)到處看房。

　　一線(xiàn)城市樓市調控加碼后，以杭州、濟南、無(wú)錫為代表的二三線(xiàn)城市逐漸成為購房者心中的“價(jià)格洼地”。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中涌入大量投資客，“批發(fā)”購房，導致房?jì)r(jià)集體跳漲，個(gè)別房企為利益驅使甚至捂盤(pán)惜售。

　　根據透明售房研究院的統計，2016年外地購房群體在杭州市場(chǎng)的活躍度顯著(zhù)增加。2016年外來(lái)購房者共在杭州市區購買(mǎi)商品房68839套，為2015年全年的2.66倍。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2016年多個(gè)城市土地出讓收入創(chuàng )下歷史最高紀錄，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳這9個(gè)城市“賣(mài)地”收入超過(guò)千億元。

　　2016年9月開(kāi)始部分城市開(kāi)始收緊政策。特別是國慶前后，熱點(diǎn)城市集中出臺了一系列限購、限貸措施，多個(gè)城市隨后進(jìn)行了調控升級，中國樓市再次開(kāi)啟“調控時(shí)間”。

　　據透明售房研究院的統計，從2016年9月至12月底，全國共有近30個(gè)城市開(kāi)啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，本輪行情中漲勢驚人的樓市“四小龍”廈門(mén)、南京、合肥、蘇州均在此列，有的城市甚至進(jìn)行了多輪調控。

　　2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落。

　　高強度、大范圍的調控措施有效遏制了房?jì)r(jià)上漲勢頭。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，在因地制宜、因城施策的調控政策作用下，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jì)r(jià)走勢明顯趨穩。

　　得益于此輪牛市行情，不少一二線(xiàn)重點(diǎn)城市順利去化。但記者近日在東南沿海走訪(fǎng)發(fā)現，大部分三四線(xiàn)城市樓市依然面臨“去庫存”的難題。

　　“鎮里的年輕人都去縣里買(mǎi)房子，外來(lái)務(wù)工人員又沒(méi)有充足的資金，這樣的住宅樓誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？”浙江寧波一個(gè)小城鎮的鎮長(cháng)說(shuō)，前幾年房地產(chǎn)熱時(shí)杭州某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在鎮里開(kāi)發(fā)建設了一高檔樓盤(pán)，至今仍然賣(mài)不動(dòng)，“去庫存問(wèn)題是不少鄉鎮共同的煩惱”。

　　透明售房研究院院長(cháng)方張接表示，2017年的房地產(chǎn)調控或將更加強調“地方主體責任”，各地的調控手段、調控力度都將視當地房地產(chǎn)走勢而定，不同城市和區域之間的政策會(huì )進(jìn)一步加大，“去庫存”仍然將是絕大多數三四線(xiàn)城市樓市政策的主要方向。

　　方張接表示，2017年宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力仍然存在，房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或將逐步顯現。根據此前中央經(jīng)濟工作會(huì )議所提出的定位，預計政府將持續推進(jìn)房地產(chǎn)“去投資投機化”，跟進(jìn)抑制投資投機性購房的配套性措施。

　　透明售房研究院發(fā)布的分析報告顯示，2016年，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額僅用11個(gè)月就超過(guò)10萬(wàn)億元，全年共有3家房企銷(xiāo)售金額超過(guò)3000億元，十強房企銷(xiāo)售總額超2萬(wàn)億元?！霸诓糠种攸c(diǎn)城市嚴格調控的情況下，2017年市場(chǎng)整體規模不可避免地將出現萎縮?！狈綇埥诱f(shuō)。

　　“2016年熱點(diǎn)城市所呈現的房?jì)r(jià)大漲，說(shuō)明建立長(cháng)效機制十分必要?！闭憬髮W(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，抑制炒房要從稅收、金融等方面完善基本制度，而不是依靠政府識別誰(shuí)是住房消費，誰(shuí)在投資投機。如果基本制度和機制健全了，商品房買(mǎi)賣(mài)的權利應該交給家庭。如果保持房?jì)r(jià)平穩，自然沒(méi)有炒房者的生存空間。從這個(gè)意義上看，限購、限貸、限價(jià)等目前普遍有效的政策措施都非長(cháng)久之計。(記者 馬劍)