????日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，明年經(jīng)濟工作的主基調是“穩”，這也意味著(zhù)，房地產(chǎn)也會(huì )呈現以穩為主的態(tài)勢。在此背景下，明年樓市將呈現一線(xiàn)城市量縮價(jià)穩、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市量穩價(jià)穩、非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市量穩價(jià)升、三四線(xiàn)城市量穩價(jià)穩的態(tài)勢。

????會(huì )議提出：“房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應”，這是對我們過(guò)去反復強調的“人、地、錢(qián)”資源錯配的土地供應國策的修正。因此預計，這一舉措將會(huì )增加被調控二線(xiàn)城市的供應進(jìn)而帶動(dòng)成交量的恢復性增長(cháng)。

????但值得注意的是，會(huì )議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，同時(shí)要求“微觀(guān)信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市投資投機性購房一定會(huì )受到更加嚴格的限制，如果市場(chǎng)繼續升溫，甚至不排除未來(lái)還會(huì )繼續提高多套房的首付比例和利率。

????同時(shí)，房?jì)r(jià)上漲速度將受到持續而嚴格的抑制，不要指望和幻想明年熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)管制會(huì )有任何放松，也不要冒險賭博政府會(huì )改變目前的“扭曲操作”。未來(lái)流向房地產(chǎn)的資金肯定會(huì )減少，居民部門(mén)加杠桿已經(jīng)趨緩，暫停房企發(fā)債、禁止前端融資拿地等動(dòng)作也變相抬高了房企資金成本。

????目前，雖然限購城市只是少數熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，但是這些城市的銷(xiāo)售額已經(jīng)占到全國市場(chǎng)的36.8%，可謂舉足輕重。但這些城市調控后的單月成交量銳減了22%，對于主要在這些城市布局的房企，特別是重倉布局這些城市的房企，無(wú)疑是具有重大影響的。

????但對于全國性房企來(lái)說(shuō)，限購城市的布局僅僅是其中的一部分，比如新城控股目前布局了全國32個(gè)城市，涉及限購的城市只有10個(gè)，而且其中的武漢、天津、成都、南昌等市幾乎沒(méi)有受到影響。

????至于明年，我們相信，調控范圍基本不會(huì )擴大，調控力度基本不會(huì )增強。這就意味著(zhù)，對于大型房企來(lái)說(shuō)，堅持品質(zhì)優(yōu)先和加速奔跑是當前的最優(yōu)策略。通過(guò)提升產(chǎn)品線(xiàn)和產(chǎn)品品質(zhì)，可以幫助企業(yè)獲得更多的購房者認可，可以獲得更多的地方政府信賴(lài)，進(jìn)而整體上提升利潤率水平。此外，加速奔跑帶來(lái)的規模優(yōu)勢將幫助企業(yè)獲得更快的周轉率，為企業(yè)帶來(lái)更安全的現金流，贏(yíng)得更高的信用度和更低的資金成本，并平抑不同城市的利潤率水平，在市場(chǎng)逐漸見(jiàn)頂的白銀時(shí)代贏(yíng)得更大的市場(chǎng)份額，真正實(shí)現更快更好的可持續發(fā)展。

????同時(shí)，房企還需要更加關(guān)注保持利潤水平，而決定利潤水平首當其沖的就是城市布局。一線(xiàn)城市因為土地價(jià)格過(guò)高，利潤率可能更低，三四線(xiàn)城市雖然房?jì)r(jià)不高，但土地成本也不高，利潤率水平未見(jiàn)得低，尤其是對于擁有品牌溢價(jià)的百強房企更是如此。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”，其本質(zhì)就是我們所說(shuō)的都市圈建設，也意味著(zhù)特大超大城市周邊中小城市的機會(huì )將會(huì )來(lái)臨。

????今年M2增速不會(huì )超過(guò)12%，很可能在11.5%左右，M2增量大致與去年同期的16.39萬(wàn)億基本相當，意味著(zhù)大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊，流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速，開(kāi)發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長(cháng)，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經(jīng)打破，房企資金隱形成本也已經(jīng)上升，年底或將出現資金荒，房企必須備好干糧，明年資金充沛的房企將有更多的收購整合的機會(huì )，而現金流不足的房企將加快市場(chǎng)出清。

????中小房企活得越來(lái)越艱難，三四線(xiàn)城市的中小房企已經(jīng)在2013年失去了最好的退出機會(huì )，即使賣(mài)地、賣(mài)項目、賣(mài)股份、賣(mài)公司，也越來(lái)越難以獲得回歸一二線(xiàn)城市的大房企的興趣。與之相對應的是，一二線(xiàn)城市中小房企今年重新獲得了一次溢價(jià)退出機會(huì )，但這個(gè)機會(huì )正在逐漸遠去，項目并購機會(huì )雖然仍在，但賣(mài)主的溢價(jià)空間越來(lái)越小，一二線(xiàn)城市的中小房企很快也會(huì )步三四線(xiàn)城市中小房企的后塵，因此2017年對于他們來(lái)說(shuō)，抓緊退出是最好的也是最后的機會(huì )。

????（作者歐陽(yáng)捷 為新城控股集團有限公司副總裁）